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物权法《解释(一)》综合性理解与适用(六)

发布时间:2016-05-23 16:42:08


    (文接上期)

    前文论及,物权行政登记实务中易于将登记簿的效力绝对化,物权法《解释(一)》第二条规定即纠正了此类错误倾向。

    事实上,国土资源部在《不动产登记暂行条例实施细则》中又对登记簿的基本制度予以明确,即不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成,一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。同时明确:不动产登记簿是不动产登记的结果,其与不动产登记原始资料共同构成“不动产登记资料”,包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料等。

    (一)正确认知登记簿记载的法律价值

    一是不得机械地否定物权归属的“自然法”规则。诸如,一项不动产物在设定“首次登记”前,其必然未能被记载于登记簿中,如果按照登记簿效力绝对化的主张,则不动产的建设主体在登记前将不享有该建设成果的物权或物权期待权,但该种解读显然有违事实状态。因为按照自然法规则,只要是合法的建设行为,即便未能办理物权首次登记时,该建设行为人自然享有其建设成果(含阶段性建设成果)的物权。

    二是不得对不动产“登记簿”的法律效力绝对化,不得破坏物权的原因行为与变动行为的基本逻辑体系。该逻辑体系就是最高人民法院《解释(一)》中所确定的,以物权的原因行为判定和修正物权的变动行为及登记结果;相反,不得以物权的登记结果反证物权的原因行为具有效力方面的绝对性。

    根据国务院《不动产登记暂行条例》的规定,不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。因此,根据前述但书条款亦足以推定,在一般情形下登记簿具有判定物权归属的效力,但并不具有绝对化效力。因为不动产登记在整个物权法体系中,其系对物权状态的“公示”而非行政确权。

    (二)不动产产权证书的法律价值

    根据《不动产登记暂行条例》的规定,不动产登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

    显然,不动产产权证书是在登记簿公示与登记的基础上,为了便于不动产权利人表彰和行使其物权而颁发的一种证明证书。因此,不动产产权证可以代表物权但不具有将物权绝对化的功能。尤其在家庭共有产权制度下,并非只有记载于该不动产产权证书之中的家庭成员才享有物权。相反,只要具备家庭共有财产权适格主体的家庭成员,即便未被记载于不动产登记簿或不动产产权证书之中,其对家庭共有财产的权属并不会受到法律的剥夺。

    这就说明,物权原因行为的独立性还体现在物权变动行为的证明制度中。由于物权法对不动产登记簿和不动产权属证书确认为“证据”属性,故其作为物权凭证的效力具有相对性而不是绝对性。例如,对房地产是否拥有实体性权利与其所持权利证书之间的关系是:一般情况下统一,特殊情形下处于分离状态。现实中,“有证不等于有权,无证不等于无权”的情形确实存在。一旦发生物权权属纠纷时,该两项法定书证的效力均处于效力待定状态,其最终的合法性有待于有权的主管机关对物权原因行为效力的审查结论。如果物权的原因行为的效力被维持,则该项物权登记行为将会得到维护。否则,登记和颁证行为将会被撤销。可见,物权的变动行为不但不能制约原因行为的效力,反而要受到原因行为效力的反制约。(未完待续) 

责任编辑:刘泽方    

文章出处:人民法院报    


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