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物权法《解释(一)》综合性理解与适用(十)

发布时间:2016-06-20 15:37:18


    (文接上期)

    七、不动产登记部门的审查职责

    启动不动产登记工作的原由基本分四类,一是依职权进行登记;二是依申请进行登记;三是协助有关司法机关办理执行登记;四是在特定情形下受政府及其相关部门指示而实施“嘱托”登记。

    协助办理司法登记是不动产登记部门的一项重要职责。最高人民法院、国土资源部、建设部曾于2004年2月10日以法发[2004]5号文发布《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》。目前,适用该司法政策文件时要注意两点:一是原由建设部门行使的登记主管权现已转由国土资源部门行使;二是该文件中凡不与物权法及其解释和国务院《不动产登记暂行条例》抵触的规定,均仍然具有适用效力。

    尤为重要的是,国土资源部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋等不动产登记时,不得对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。此处的“实体审查”是指,如果国土资源部门认为法院关于物权权属登记、变更登记、转移登记或注销登记等裁判结论或理由错误的,则不得以此为由而拒绝办理协助登记。其仅可向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。该项原则亦适用于有关政府确权决定书、裁决书及仲裁裁决书等法律文书的执行。

    实务中,国土资源部门存在一定的对司法执行工作的认识误区,即其误将司法协助执行等同于“依申请”的登记事项,并以此要求执行申请人或人民法院完成其指定的工作文件或工作程序后才予以办理协助登记。但事实上,执行协助登记是不动产登记程序中极为特殊的情形,登记部门不得以适用登记通用程序规范为由而对抗法院的执行裁定。也即,在办理司法协助执行登记时,国土资源部门应当按照法院生效法律文书所确认的权利主体直接给予办理相关权属登记或变更、转移登记手续。因为,司法裁决法律文书具有物权法第二十八条规定的确权功能,有关物权效力自该法律文书生效之日起而非在国土资源部门登记之日起才产生。

    显然,执行登记并非通常意义上的转移、变更或注销登记,而是一种法定的公示登记。因此,只要登记部门认识到其所配合协助的法院执行登记工作只是物权公示登记而不是确权登记,则将会认识到此类登记工作不得按照通用登记规程来办理的法理依据所在。

    八、物权预告登记制度

    《解释(一)》第四条规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

    第五条规定,买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

    上述两条解释是物权法定原则的精准体现,其解释的根据直接来源于物权法第二十条的规定,即当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。该条第二款规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

    (未完待续) 

责任编辑:刘泽方    

文章出处:人民法院报    


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